Een plek die u maar zelden tegenkomt
Sommige locaties zijn eenvoudigweg onvervangbaar. Deze plek is daar het perfecte voorbeeld van. Aan het einde van een circa 400 meter lang toegangspad, midden tussen de uitgestrekte landerijen van Westfriesland, ligt deze authentieke stolpboerderij verscholen in het groen. Ooit vormde deze karakteristieke stolp een onderdeel van de naastgelegen historische eendenkooi, tegenwoordig een beschermd natuurgebied in eigendom van Staatsbosbeheer. Die bijzondere geschiedenis leeft nog altijd voort in de naam van de stolp: De Kooi.
Hier woont u volledig vrij, omringd door rust, natuur en weidse vergezichten. Met een perceel van 6.860 m², meerdere schuren en een stolpboerderij van maar liefst 16 x 17 meter biedt deze locatie een unieke kans voor liefhebbers van karaktervolle erven.
De stolp verkeert echter in een staat waarbij een grondige renovatie of volledige nieuwbouw voor de hand ligt. Juist daarin schuilt de kans: op deze bijzondere plek kunt u uw woondroom creëren die volledig aansluit bij uw eigen wensen, met respect voor de karakteristieke uitstraling van deze historische stolp.
Wie binnenstapt, ziet direct de indrukwekkende maatvoering van deze oorspronkelijke stolpboerderij. De indeling bestaat uit verschillende ruimtes. Onder andere uit een woonkamer, eetkeuken, bijkeuken, meerdere slaapkamers hobbyruimte en diverse multifunctionele ruimtes. Op de verdieping wordt u verrast door de prachtige houten vierkantsconstructie en de imposante sparrenkap, karakteristieke elementen die de historie van de stolp nog altijd voelbaar maken.
Hoewel veel authentieke details bewaard zijn gebleven, vraagt het geheel om een ingrijpende renovatie. Voor wie op zoek is naar een project met karakter en de mogelijkheid om een unieke woondroom te realiseren, biedt De Kooi een bijzonder uitgangspunt. Hier vormt niet de huidige afwerking, maar juist de locatie en de authentieke basis de grootste waarde.
Al voordat u de woning bereikt, ervaart u hoe bijzonder deze locatie is. Via het circa 400 meter lange betonnen toegangspad, dat over een brug naar het erf voert, laat u de openbare weg letterlijk achter u. Het toegangspad is bereikbaar via een recht van overpad ten gunste van Zwaagdijk 16 en ten laste van Zwaagdijk 14. Rondom de stolp ligt een groen erf met volwassen bomen, een voormalige groententuin, fruitbomen en meerdere schuren. De drie vrijstaande schuren bieden volop ruimte voor opslag, hobby of kleinvee. Vanuit iedere hoek kijkt u uit over het open Westfriese landschap, terwijl de historische eendenkooi direct naast het erf voor een bijzonder en groen decor zorgt. Dit is een plek waar stilte nog écht stilte is.
De Kooi ligt centraal in Westfriesland, nabij Wervershoof. Dagelijkse voorzieningen, winkels, scholen, sportverenigingen en uitvalswegen bevinden zich op korte afstand, terwijl u thuis geniet van volledige rust en privacy midden in het landschap.
Wat deze locatie extra bijzonder maakt, is de planologische situatie. Het perceel heeft momenteel de bestemming Natuur. Deze bestemming is historisch verbonden aan de naastgelegen eendenkooi en het omliggende natuurgebied. De bestaande stolp heeft daarbij de status van een karakteristiek gebouw, waardoor het behoud van de karakteristieke hoofdvorm wordt nagestreefd.
Daarnaast heeft u op deze locatie te maken met enkele bijzondere rechten die rechtstreeks voortkomen uit de historische eendenkooi. Zo geldt het kooirecht, dat bedoeld is om de rust rondom de eendenkooi te beschermen zodat deze zijn oorspronkelijke functie kan behouden. Activiteiten die deze rust onevenredig verstoren, zijn daarom niet toegestaan.
Ook geldt het afpalingsrecht. Dit historische recht beschermt de omgeving van de eendenkooi tegen ontwikkelingen of veranderingen die het functioneren van de kooi kunnen belemmeren. Hierdoor wordt het unieke karakter van dit natuurgebied blijvend gewaarborgd.
Volgens de uitgevoerde quickscan welke u op onze website kunt vinden, lijkt een functiewijziging naar regulier wonen voorstelbaar, omdat de oorspronkelijke relatie met de eendenkooi grotendeels is vervallen. Hiervoor zal overleg met de gemeente Medemblik en Staatsbosbeheer nodig zijn. Ook kan daarbij worden onderzocht welke aanvullende functies, zoals bijvoorbeeld een bed & breakfast, eventueel mogelijk zijn.
Juist deze combinatie van historie, natuur, ruimte en toekomstperspectief maakt De Kooi tot een object dat zich nauwelijks laat vergelijken met andere woningen. Een plek waar u niet alleen een huis koopt, maar vooral een uitzonderlijke locatie met een verhaal.
U kunt een bouwkundig rapport inzien op onze website, hierbij een korte samenvatting.
Het rapport schetst een woning met een aanzienlijke renovatieopgave. De belangrijkste aandachtspunten zijn:
- funderingsherstel;
- herstel/vernieuwing van delen van de kapconstructie;
- renovatie van het rieten dak en de overige dakvlakken;
- behandeling van houtworm;
- onderzoek naar en eventueel saneren van asbestverdachte materialen;
- verbetering van de isolatie.
Geschatte herstelkosten:
circa € 210.550 incl. btw, waarvan € 208.150 direct noodzakelijk en € 2.400 op termijn. Kosten voor modernisering zijn hierin niet opgenomen.
- Fundering: plaatselijke verzakkingen; de achtergevel inclusief fundering dient volgens de inspecteur te worden vervangen en de overige fundering vraagt nader onderzoek.
- Dak: rieten kap en overige dakvlakken verkeren deels in matige staat. Er zijn lekkages en plaatselijk is de dakconstructie aangetast. Renovatie is noodzakelijk.
- Asbest: asbestverdachte materialen aangetroffen (o.a. rookkanaal en golfplaten); nader onderzoek is nodig.
- Isolatie: beperkte isolatie; zolderdak is niet geïsoleerd en de woning is deels voorzien van enkel glas.
- Overig: verse houtwormsporen en onduidelijkheid over de riolering vragen eveneens aandacht.
In de koopovereenkomst zullen een as is, where is-clausule en een niet-zelfbewoningsclausule worden opgenomen. De woning wordt verkocht in de huidige staat, waarbij verkoper de woning niet zelf heeft bewoond en derhalve niet uit eigen wetenschap kan informeren over de feitelijke staat van het object.
De omgevingsplan van provincies, gemeenten en Rijk kunt u inzien op de website ruimteplannen.nl. Bij uw eigen gemeente kunt u de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van uw omgeving inzien.
Het vierkant is als het ware het geraamte van de boerderij. Aan het vierkant kun je zien of je boerderij in een ‘rijke tijd’ is gebouwd. Hoe dikker de paal, hoe rijker de boer was. Het ‘vierkant’ maakt een stolp anders dan een normaal huis. Alles valt of staat met de vierkantpalen en de sparren.
Het definitief energielabel van een woning geeft met de klasses A (zeer energiezuinig) tot en met G (minst energiezuinig) aan hoe energiezuinig een woning is. Daarnaast geeft het label inzicht in de woningkenmerken, woningtype, isolatie, beglazing en verwarming. Ook worden de eventuele energiebesparende mogelijkheden benoemd.
Een principeverzoek is de ambtelijke benaming voor de eerste afspraak tussen een bouwaanvrager en de ambtenaar van een gemeente. Soms wordt deze eerste afspraak ook wel beginselaanvraag genoemd. U kunt een principeverzoek indienen om af te tasten wat de gemeente van uw ruimtelijk initiatief vindt. Het gaat over initiatieven die niet in het geldende bestemmingsplan passen. Het bestemmingsplan geeft aan waarvoor u de grond mag gebruiken en wat de bouwmogelijkheden zijn.
Voor een wijziging in het omgevingsplan moet u een aanvraag indienen bij de gemeente. Houdt u er rekening mee dat dit een vrij moeilijke en dure procedure kan zijn. Alleen de aanvraag kost op dit moment in de meeste gemeenten tussen de 10.000 en de 12.000 euro. Deze aanvraag wil dan nog niet zeggen dat er een positief antwoord op de vraag komt.
Voordat u deze aanvraag indient is het verstandig om goed te weten wat de gemeente van de nieuwe plannen vindt. Voor de aanvraag moet u de visie van de gemeente namelijk wel mee hebben. Een gemeente mag uiteindelijk zelf bepalen of ze in de aanvraag meegaat. Er zijn wel wat dingen waar een gemeente rekening mee dient te houden, bijvoorbeeld de visies voor dat gebied. Het kan zijn dat deze visies opgesteld zijn door de gemeente zelf, maar over het algemeen zijn ze opgezet in samenwerking met de provincie.
Een toewijzing van een wijziging in het omgevingsplan dient een gemeente dan ook weer te verantwoorden tegenover de provincie. De kosten van de aanvraag zullen door de aanvrager zelf betaald moeten worden.
Steeds meer stolpboerderijen worden omgetoverd tot woonhuis. Kenmerkende elementen blijven vaak zichtbaar. Waarvoor dienden die vroeger? Welke vorm of functie hebben ze nu? Een ontdekkingsreis vol schoonheid, creativiteit en historisch besef. Met deze keer in de schijnwerpers: de dars.
Maak hieronder gratis en snel een Klaver Profiel aan, zodat u voortaan direct alle brochures kunt bekijken.
Heeft u al een Klaver Profiel? Log hier in »
Maak hieronder gratis en snel een Klaver Profiel aan om vrijblijvend een afspraak te maken voor bezichtiging
of maak een afspraak via WhatsApp 0226 555 777. Heeft u al een Klaver Profiel? Log hier in »
Vul onderstaand formulier in om vrijblijvend een bod te doen op dit object.
Heeft u al een Klaver Profiel? Log hier in »
