Bij binnenkomst in Hoogwoud, vanaf de Mienakker ziet u haar direct staan: de stolp ‘Dorp Zicht’. Op deze plek vindt u de ingrediënten om uw woondroom uit te laten komen!
Dorp Zicht is gelegen op een perceel maar liefst 5.000 m². De locatie is buitengewoon! Bijzondere kenmerken van de stolp zijn de rieten kap met dakspiegel, de houten topgevel, erker en de sierlijke voordeur. Het vierkant is enkele jaren na de oorlog verlengd met een half vierkant. Hierdoor is er veel extra ruimte bijgekomen. De stolp is in gebruik geweest als agrarisch bedrijf en dient te worden gemoderniseerd. Wij zien hier volop kansen. Denk eens aan het splitsen van de stolp voor dubbele bewoning.
Eenmaal binnen voelt het alsof de tijd even stil heeft gestaan, er zijn veel elementen uit vroegere tijden intact gebleven. De huidige woning is aan de voorzijde gesitueerd. Er is ruim 150 m² aan woonoppervlakte, de woonkamer met de erker, de woonkeuken, (werk)kamer en de in 2003 verbouwde ‘tuinkamer’.
Vanuit de tuinkamer verbinden de openslaande deuren deze ruimte met het terras aan de zijkant van de woning. Op de begane grond zijn ook nog twee slaapkamers en de badkamer. De verdieping telt een drietal kamers, waarvan één grote slaapkamer met vaste kastruimte.
Aan de achterzijde van de stolp, in de voormalig koeienstal, dars en hooiberg, vindt u een riante ruimte om naar eigen wens en ideeën in te vullen. Denkt u hierbij eens aan het vergroten van de woonvertrekken of het verder intimmeren van de verdieping waarbij meerdere slaapvertrekken kunnen worden gerealiseerd. De ruimte is natuurlijk ook ideaal wanneer u ruimte zoekt voor bedrijfsmatige activiteiten of hobby’s.
Op het erf staan ook nog de kapschuur van circa 9 x 10 meter en de voormalig melkschuur met een afmeting van circa 7 x 13 meter.
Wij omschrijven de ligging als de poort van Hoogwoud. Vanuit de erker in de woonkamer kijkt u richting de polder en ook richting het dorp! Aan de rechterkant de kerk en wanneer u uw blik naar links wendt heeft u prachtige vergezichten over het polderlandschap.
Aan de zijkant van de stolp is het heerlijk genieten van de zon. Hier is een fijn zonneterras gemaakt. Dit terras staat in verbinding met de ‘tuinkamer’ en is een heerlijk beschutte plek met zicht op de kerktoren en een heel charmant kronkelslootje. Ook is er een in 2011 aangeplante boomgaard met diverse fruitbomen. Hier staan onder andere peren-, appel- en pruimenbomen.
De stolp is gelegen in Hoogwoud dat op 10 minuten afstand ligt van de A7 richting de randstad. Het dorp biedt u vele basisvoorzieningen, zoals scholen, kinderopvang, zorgpraktijk en winkels! Ook heeft het dorp een zeer actief verenigingsleven voor zowel jong als oud. Bent u sportief? In Hoogwoud zelf is een buitenzwembad ‘t Woudmeer, voetbalvelden en sportcentrum ‘De Weyer’. Voor kinderen is er de natuurspeeltuin De Weijver.
Ook is Stichting Jeugd en Jongerenwerk Opmeer zeer actief. Voor een gezellige avond uit met een hapje en een drankje hoeft u niet ver. Restaurant De Hooghe Heeren en Brasserie 1718 zijn beiden op loopafstand gelegen.
Het centrum van Spanbroek-Opmeer is op slechts enkele kilometers gelegen, hier is onder andere een supermarkt, drogist en diverse andere winkels. Ook de dorpskern van Nieuwe Niedorp is dichtbij. Hier is een divers winkelaanbod, basisonderwijs en kinderopvang. Het nabijgelegen Winkel heeft een prachtige 18 holes golfbaan ‘Regthuys’.
Wij nodigen u uit en laten de ruimte en mogelijkheden op deze prachtige plek graag aan u zien tijdens een bezichtiging.
Let op! Het kan zijn dat u niet direct de door u aangevinkte voorzieningen ziet, zoom dan uit of versleep de kaart om in de buurt te kijken.
Iedereen met een Klaver Profiel heeft toegang tot het aanbod stille verkoop van Klaver Makelaardij.
Niet iedereen wil aan de grote klok hangen dat zijn woning te koop staat. Bij sommige woningen is het ook gewoon slimmer om overvloedige aandacht te voorkomen. En dat is gunstig voor u. Voordat het grote publiek op de hoogte is, ontvangt u via uw Klaver profiel de meeste bijzondere woningen welke matchen met uw woonwensen.
Bij een stille verkoop van een huis staat er geen bord in de tuin van de desbetreffende woning. Er worden geen advertenties gemaakt en de woning staat (nog) niet op Funda. Klaver Makelaardij verzorgt voor deze woningen een gerichte verkoop via een gepersonaliseerde nieuwsbrief naar ons unieke klantenbestand met Klaver profielen.
De hellingshoek van een rieten dak is de meest bepalende factor voor de levensduur van het rieten dak. Des te steiler het dak des te sneller het water afgevoerd kan worden en hoe minder diep het water in het dak kan dringen. Gevolg: het dak blijft droger. Omgekeerd geldt hetzelfde: hoe flauwer de dakhelling, hoe langer het duurt om water af te voeren en hoe dieper het water in het dak kan dringen. Gevolg: het dak blijft natter. Hoe droger het dak is hoe langer gaat het mee. De lengte van het dakvlak en de hellingshoek zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Dus hoe langer en hoe flauwer des te korter de levensduur.
Voor een rieten dak wordt een hellingshoek van minimaal 45 graden geadviseerd. De levensduur is zelfs zo afhankelijk van de hellingshoek dat men zeer grof het volgende staatje kan hanteren: NB onder de 25 graden riet nooit toepassen.
Omdat de levensduur van het rieten dak zo duidelijk van de hellingshoek afhangt, is het vooral een gewetensvraag hoe vlak men het dak durft te maken. Ook hangt de minimumhellingshoek van de vorm en de lengte van het dakvlak af. Aannemers maar vooral architecten durven hierin vaak verder te gaan dan rietdekkers.
Minimum maten
- Ronde dakkapellen (hier kan het water ook zijdelings weg): 30 graden
- Vlakke dakkapellen korter dan 2,5 meter: 30 graden
- Vlakke dakkapellen langer dan 2,5 meter: 40 graden
- Korte dakvlakken (tot 2,5 meter): 30 graden
- Overige dakvlakken: 45 graden.
Mogelijke oplossingen
Omdat het ontwerp van een woning altijd in een spanningsveld ligt van eisen, wensen en haalbaarheid, lukt het niet altijd om een juiste hellingshoek te realiseren. Er kan dan gekeken worden naar diverse oplossingen. De hellingshoek van een dakkapel kan bijvoorbeeld verbeterd worden door de dakkapel hoger in het dak te laten eindigen. Als het dakvlak hierdoor 5 graden steiler wordt dan resulteert dit direct in een langere levensduur. Ook kan het toepassen van ander materiaal dan riet een oplossing zijn.
Niet uitvoerbaar
Sommige ontwerpen kunnen gewoon niet in riet uitgevoerd worden en zullen gerealiseerd moeten worden in bijv. pannen. Bestaat er ook maar enige twijfel over de hellingshoek dan verdient het de aanbeveling deze dakvlakken niet in riet uit te voeren.
Vaak kun je aan het vierkant zien wanneer het gebouwd is. Neem bijvoorbeeld een boerderij uit 1900. De palen van deze boerderijen zijn meestal rond en niet zo breed. Hoe ouder de boerderij, hoe grover de vierkantstammen/-palen. Bij een boerderij gebouwd rond 1850 zijn de palen veel groter en de ‘vierkanten’ uit 1600 zijn in vele gevallen van eikenhout. Zo krijg je uit een vierkant veel informatie over een boerderij.
Het vierkant is als het ware het geraamte van de boerderij. Aan het vierkant kun je zien of je boerderij in een ‘rijke tijd’ is gebouwd. Hoe dikker de paal, hoe rijker de boer was. Het ‘vierkant’ maakt een stolp anders dan een normaal huis. Alles valt of staat met de vierkantpalen en de sparren.
Rietdekken gebeurt altijd volgens hetzelfde systeem. Het verschil tussen rieten daken zit hem dan ook in de kap van het huis. Er zijn in de loop der jaren twee soorten kapconstructies ontstaan waar het riet op gedekt kan worden.
De eerste constructie is de traditionele kap, die bestaat uit een raamwerk van latten en balken. Het riet wordt bevestigd op de latten, door middel van een draad die om de lat wordt geslagen. Het is een open constructie waarbij het riet van binnenuit zichtbaar blijft.
De tweede constructie is de gesloten constructie. Deze constructie bestaat uit balken die bedekt worden door platen hout van 19 mm- dikte. Het rietdekken gebeurt bij deze constructie op dezelfde wijze als bij het traditionele dak. Het vastzetten van het riet gebeurt nu met een schroef waaraan een draad bevestigd is. Van binnenuit ziet men bij de gesloten constructie geen riet meer, maar platen hout.
Benieuwd naar voor- en nadelen van de twee constucties? Lees hier onze blog
Dat een rieten dak duur is in de verzekering, is een oud verhaal wat nog steeds de ronde doet. Door de introductie van de gesloten constructie (schroefdak) is het brandrisico van het rieten dak enorm beperkt. Verzekeraars onderschrijven dit door het verlagen van de premies. De premie van een rietgedekt schroefdak is vergelijkbaar met dat van een pannendak. Verzekeraar Van Lanschot Chabot hanteert de zogenaamde Rietpolis, welke aan de wieg heeft gestaan van lage verzekeringspremies van rieten daken.
Het rieten dak is een waterkerende dakbedekking. Dit betekent dat zij niet waterdicht is. Hemelwater kan het rietpakket binnendringen maar door een juiste hellingshoek kan het water voldoende snel afgevoerd worden voordat dit schadelijke gevolgen heeft voor het riet. Het is om deze reden dat de hellingshoeken van een rieten dak zo steil mogelijk dienen te zijn. De hellingshoek van een rieten dak is maar 1 van de vele factoren die de kwaliteit van een rieten dak bepalen. Wanneer er preventief goed onderhoud gepleegd wordt is de “normale” levensduur voor het rieten dak 35 tot 45 jaar. Maar er zijn verschillende voordelen van daken die al 80 jaar oud zijn. Omdat riet een natuurproduct is en er verschillende omstandigheden meespelen zoals de ligging (bijv. tussen bomen of niet) zit er veel verschil in de levensduur. We zien dat, hoe droger het dak kan blijven, hoe langer de levensduur van het dak is. Zo zien we een kortere levensduur van het rieten dak in boomrijke gebieden. Vuistregel is, hoe vochtiger de omgeving en het dak, hoe korter de levensduur.
Voor een wijziging in het bestemmingsplan moet u een aanvraag indienen bij de gemeente. Houdt u er rekening mee dat dit een vrij moeilijke en dure procedure kan zijn. Alleen de aanvraag kost op dit moment in de meeste gemeenten tussen de 10.000 en de 12.000 euro. Deze aanvraag wil dan nog niet zeggen dat er een positief antwoord op de vraag komt.
Voordat u deze aanvraag indient is het verstandig om goed te weten wat de gemeente van de nieuwe plannen vindt. Voor de aanvraag moet u de visie van de gemeente namelijk wel mee hebben. Een gemeente mag uiteindelijk zelf bepalen of ze in de aanvraag meegaat. Er zijn wel wat dingen waar een gemeente rekening mee dient te houden, bijvoorbeeld de visies voor dat gebied. Het kan zijn dat deze visies opgesteld zijn door de gemeente zelf, maar over het algemeen zijn ze opgezet in samenwerking met de provincie.
Een toewijzing van een wijziging in het bestemmingsplan dient een gemeente dan ook weer te verantwoorden tegenover de provincie. De kosten van de aanvraag zullen door de aanvrager zelf betaald moeten worden.
Het bestemmingsplan kunt u opvragen bij de gemeente. Tegenwoordig zijn er steeds meer plannen digitaal inzichtelijk. Deze kunt u vinden op www.ruimtelijkeplannen.nl.
Alle grond in Nederland heeft via vastgelegde bestemmingsplannen een bestemming. Dit is een door de overheid opgesteld plan waar zowel de burger als de overheid zich aan dienen te houden. Een agrarische bestemming houdt in dat een woning of object -met agrarische bestemming- alleen voor agrarische doeleinden gebruikt mag worden. Denk hierbij aan een melkveehouderij of een akkerbouwbedrijf.
