Bed & Breakfast-droom komt uit

Toen Anita en Dennis het te koopbord in de tuin zagen staan, belden ze meteen aan. Al jaren zochten zij naar een stek voor hun droom: ondernemen in de recreatieve sector. Een statig voorhuis, gigantische stolpschuur én volop ruimte… Perfect. Maar financieel onhaalbaar. Een mix van twee regelingen bood uitkomst: Ruimte voor Ruimte en Functieverandering Agrarische Bebouwing. Binnen drie weken was de deal beklonken. De droom wordt werkelijkheid.

Imposant voorhuis

Het dubbele vierkant van de stolpschuur dateert uit de achttiende eeuw. Het imposante voorhuis, aangebouwd in 1914, herinnert aan de uiterst florerende koeienhandel die hier ooit plaatsvond. Een aantal jaren geleden kwam aan het agrarische verhaal een einde. Zoals zo vaak werd het land als eerste verkocht. Erf en opstal bleven over: oude schuren, een vervallen stolp van achttien bij vierentwintig meter en een prachtig woonhuis waar veertig jaar niets aan was gedaan.

Meteen verliefd

Het achterstallige onderhoud weerhield Anita en Dennis er niet van om een bod voor te bereiden. “Wij waren meteen verliefd op dit pand,” vertelt Anita, “zo veel historie en mogelijkheden!” De twee runnen een schildersbedrijf, maar willen dit zware werk niet tot hun pensioenleeftijd blijven doen. Het is hun grote wens om een bedrijf in de recreatieve sector op te bouwen. Na een aantal jaren speuren leken zij nu de ultieme stek te hebben gevonden. Alleen paste het financiële plaatje niet. Het voorhuis had veel kostbaar sleutelwerk nodig en voor de recreatieve doeleinden moest de stolpschuur volledig worden verbouwd.

Sloop in ruil voor bouwkavel

Geert Klaver van Klaver Makelaardij dacht met Anita en Dennis mee. Voor de vereiste herbestemming van het perceel deed hij een beroep op het beleid Functieverandering Agrarische Bebouwing. Dit maakt nieuwe woon- of werkfuncties van dergelijke panden eenvoudiger bespreekbaar met gemeenten. Om de aankoopsom te verlagen zette hij Ruimte voor Ruimte in. “Via deze regeling kon de gemeente, in ruil voor de sloop van onze overbodige schuren, een vrije bouwkavel uitgeven op de grond hiernaast”, legt Dennis uit. “Het mes van deze extra inkomstenbron sneed aan twee kanten. De verkoper was zijn opstallen eerder kwijt doordat hij kon zakken met de prijs, en wij hebben nu budget voor behoud van het gebouw.”

Vier partijen gelukkig

Binnen drie weken schudden alle partijen elkaar tevreden de hand. Inclusief de gemeente, die inziet dat op deze manier mooie, historische panden behouden kunnen blijven.
Bovendien zal de constructie nóg een partij gelukkig maken: wie een nieuwe woning wil laten bouwen in een landelijke omgeving kan op de vrije kavel zijn hart ophalen. Officieel is de overdracht van het pand pas over negen maanden. Anita en Dennis maakten echter een mooie afspraak met de verkoper. “Wij mochten er direct in tegen een maandelijks huurbedrag. Dat gaat straks weer van de koopsom af. Hier door ontvangt de verkoper alvast geld en konden wij onze vorige woning direct verkopen”, vertelt Anita. Stralend: “En we kunnen we u al beginnen met het renoveren van dit huis!“

Huurstroom

Het gezin met twee jonge kinderen geniet nu al volop van het leven in deze bijzondere woning. Ondertussen wordt er volop geklust. Hoe de recreatieve business in de grote stolpschuur eruit gaat zien, staat nog niet vast. “Van mensen in de buurt hoorden we dat er een te kort is aan seniorenwoningen. Alleen is dat waarschijnlijk – qua regelgeving, zorg en andere faciliteiten – nu nog een brug te ver. Appartementen voor een bed and breakfast zijn eenvoudiger te realiseren. Die kant zal het wel opgaan. We moeten een huurstroom op gang brengen om het geheel exploiteerbaar te maken”, vertelt Dennis, die ervan overtuigd is dat hij over een paar jaar de kwasten aan de wilgen kan hangen. “Deze stek heeft alle ingrediënten voor een succesvolle B&B: een buitengewoon gebouw in een prachtige omgeving dichtbij de kust. Deze aankoop heeft een unieke prijs-kwaliteitsverhouding.”

Het principeverzoek is geen wettelijke aanvraag. Hieraan kunt u niet het recht ontlenen dat het ruimtelijk initiatief ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd. Wel krijgt u duidelijkheid of de gemeente wel of niet achter het initiatief staat. U kunt geen bezwaar of beroep indienen tegen het principebesluit.

Aan de hand van de beoordeling nemen burgemeester en wethouders een besluit over uw principeverzoek. Het besluit kan zijn:
a. Een positief principebesluit: er kan medewerking worden verleend
b. Een positief principebesluit: er kan medewerking worden verleend, mits het initiatief op onderdelen wordt aangepast
c. Een niet positief principebesluit: er kan geen medewerking worden verleend

Let op: als het besluit a of b betreft, moet u vervolgens nog wel voldoen aan de algemene voorwaarden. Algemene voorwaarden kunnen zijn:

Het doen van onderzoeken, zoals een bodem- of een verkeersonderzoek

Het afsluiten van een anterieure- en planschadeovereenkomst met de gemeente

Als de gemeente een besluit zoals genoemd onder a of b genomen heeft, kunt u een verzoek indienen voor de planologische wijziging zoals genoemd in het principebesluit.

Vaak kunt u een principeverzoek bij uw gemeente schriftelijk of digitaal indienen.

Een principeverzoek is de ambtelijke benaming voor de eerste afspraak tussen een bouwaanvrager en de ambtenaar van een gemeente. Soms wordt deze eerste afspraak ook wel beginselaanvraag genoemd. U kunt een principeverzoek indienen om af te tasten wat de gemeente van uw ruimtelijk initiatief vindt. Het gaat over initiatieven die niet in het geldende bestemmingsplan passen. Het bestemmingsplan geeft aan waarvoor u de grond mag gebruiken en wat de bouwmogelijkheden zijn.

Voor een wijziging in het bestemmingsplan moet u een aanvraag indienen bij de gemeente. Houdt u er rekening mee dat dit een vrij moeilijke en dure procedure kan zijn. Alleen de aanvraag kost op dit moment in de meeste gemeenten tussen de 10.000 en de 12.000 euro. Deze aanvraag wil dan nog niet zeggen dat er een positief antwoord op de vraag komt.

Voordat u deze aanvraag indient is het verstandig om goed te weten wat de gemeente van de nieuwe plannen vindt. Voor de aanvraag moet u de visie van de gemeente namelijk wel mee hebben. Een gemeente mag uiteindelijk zelf bepalen of ze in de aanvraag meegaat. Er zijn wel wat dingen waar een gemeente rekening mee dient te houden, bijvoorbeeld de visies voor dat gebied. Het kan zijn dat deze visies opgesteld zijn door de gemeente zelf, maar over het algemeen zijn ze opgezet in samenwerking met de provincie.

Een toewijzing van een wijziging in het bestemmingsplan dient een gemeente dan ook weer te verantwoorden tegenover de provincie. De kosten van de aanvraag zullen door de aanvrager zelf betaald moeten worden.

Het bestemmingsplan is een bindend plan. Dit geldt zowel voor de burger als voor de overheid. Wanneer er een vergunning aangevraagd wordt voor een winkelpland, een schuur of een ander gebouw, dan wordt deze getoetst aan het bestemmingsplan.

Wanneer er in de regelgeving staat dat er gebouwd mag worden, dan wordt er een vergunning afgegeven door de gemeente. Het is niet zo dat de gemeente zelf mag bepalen of de vergunning wel of niet wordt afgegeven, een gemeente heeft zich ook te houden aan het bestemmingsplan. Indien u het vermoeden heeft dat de gemeente zelf aan het beslissen is, lees dan de regels van het geldende bestemmingsplan goed door.

Als u dan van mening bent dat de beslissing anders had moeten zijn, teken dan bezwaar aan. Motiveer deze goed aan de hand van de regels van het bestemmingsplan. Alles zal dan opnieuw bekeken en getoetst moeten worden. Wanneer een gemeente een nieuwe beslissing neemt, zullen ze deze goed moeten kunnen onderbouwen.

Alle grond in Nederland heeft via vastgelegde bestemmingsplannen een bestemming. Dit is een door de overheid opgesteld plan waar zowel de burger als de overheid zich aan dienen te houden. Een agrarische bestemming houdt in dat een woning of object -met agrarische bestemming- alleen voor agrarische doeleinden gebruikt mag worden. Denk hierbij aan een melkveehouderij of een akkerbouwbedrijf.